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第一编 拆迁法律制度1

第一章 拆迁法律制度概述1

第一节 拆迁制度的立法沿革1

一、从新中国成立到1991年之间的拆迁立法状况1

二、1991年《城市房屋拆迁管理条例》的颁布2

三、2001年《城市房屋拆迁管理条例》的出台2

四、2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的施行3

第二节 房屋拆迁的常见概念3

一、什么是拆迁？3

二、什么是征收？4

三、什么是征用？4

四、什么是划拨土地和出让土地？4

五、什么是产权调换？5

六、什么是行政诉讼？5

七、什么是行政复议？6

第三节 国有土地上房屋征收流程7

一、房屋征收决定程序流程图7

二、房屋征收补偿程序流程图8

第二章 国有土地上房屋征收的主体9

第一节 征收人9

一、房屋征收与补偿主体——市、县级人民政府10

二、房屋征收与补偿的组织实施主体——房屋征收部门13

三、市、县级人民政府其他相关部门14

第二节 被征收人15

第三节 其他相关主体16

一、房屋征收实施单位16

二、其他服务类主体16

第三章 房屋征收的前期准备21

第一节 房屋征收的前提条件21

一、须是为了公共利益需要进行房屋征收活动21

二、须取得有关项目的预审批22

三、制定征收补偿方案并经过充分论证和征求公众意见23

四、按照有关规定进行社会稳定风险评估24

第二节 房屋征收的其他附加条件26

第四章 征收决定28

第一节 作出征收决定的程序28

一、确定房屋征收范围29

二、拟定征收补偿方案29

三、论证征收补偿方案与听证29

四、对征收补偿方案征求公众意见30

五、修改征收补偿方案30

六、社会稳定风险评估31

七、政府常务会议讨论决定的事项32

八、落实征收补偿费用33

九、公告与进场33

十、宣传解释工作33

第二节 征收决定作出过程中被征收人的权利和义务33

一、被征收人享有的权利33

二、被征收人必须履行的义务38

第三节 房屋征收决定的内容38

第四节 征收决定的实施39

一、房屋征收实施单位的法律地位和重要性39

二、征收实施单位的资质40

三、房屋征收实施单位的职责范围42

四、对“不以营利为目的”的理解42

五、征收实施单位管理制度的完善44

六、房屋征收部门的监督44

第五章 被征收房屋的价格评估45

第一节 征收评估的法律依据45

第二节 征收房屋评估程序46

一、选定评估机构46

二、签订合同46

三、实地评估46

四、业内评估47

五、公示解释47

六、提交报告47

七、申请复核47

八、对结果有异议可申请鉴定48

第三节 房屋评估机构48

一、房屋评估机构的选择48

二、房地产估价师的资质49

三、房屋征收评估委托合同49

第四节 房屋征收评估方法及原则50

第五节 征收房屋评估中的几个特殊问题52

一、关于“房屋评估值”和“补偿费”52

二、土地使用权价值评估52

第六章 征收补偿57

第一节 征收补偿的原则、当事人和范围57

一、征收补偿的原则57

二、征收补偿的当事人59

三、征收补偿范围62

第二节 房屋征收补偿的方式66

一、货币补偿66

二、产权调换66

三、货币补偿和产权调换相结合68

四、被征收人补偿方式的选择权68

第三节 房屋征收补偿安置协议69

一、房屋征收补偿协议签订主体70

二、房屋征收补偿安置协议主要内容70

三、房屋征收补偿协议的性质71

第四节 房屋征收补偿标准73

一、房屋征收补偿标准的具体规定73

二、《征收条例》规定的补偿标准应当注意的问题74

三、《征收条例》关于补偿标准的不足之处74

第五节 房屋征收补偿决定75

一、作出补偿决定的情形76

二、作出补偿决定的主体和依据77

三、作出征收补偿决定的程序77

第六节 特殊房屋征收补偿79

一、产权不明房屋的补偿79

二、租赁房屋的补偿79

三、使用权公房的补偿81

四、文物古迹、寺庙的征收补偿81

五、违法建筑、临时建筑的征收补偿82

第七章 房屋征收中的强制执行84

第一节 强制执行申请应当遵循的程序84

第二节 强制执行的申请85

一、申请条件85

二、申请主体86

三、申请材料86

第三节 强制执行申请管辖法院87

第四节 强制执行申请的执行88

一、执行主体88

二、强制执行的审查88

三、不予强制执行的情形89

第八章 房屋征收与补偿的救济90

第一节 行政复议90

一、房屋征收中可以申请行政复议的事项90

二、行政复议申请的时限90

第二节 行政诉讼91

一、房屋征收案件的受案范围91

二、提起行政诉讼的时限93

第三节 征收机关的救济途径93

第九章 房屋征收与补偿中的法律责任94

第一节 政府及房屋征收部门的法律责任94

一、承担法律责任的主体94

二、违法行为的种类94

三、法律责任形式95

第二节 暴力强拆的法律责任98

一、非行政主体的法律责任99

二、行政主体的法律责任99

第三节 暴力抗拆的法律责任100

一、法律责任主体100

二、违法行为种类101

三、法律责任形式101

第四节 评估机构的法律责任101

一、规制的对象102

二、违法行为种类102

三、法律责任102

第二编 拆迁常见案例评析104

第一章 国有土地上房屋征收与补偿案例分析104

1.拆迁安置房屋产权登记错误该如何处理？104

2.公房拆迁使用了别人的公积金贷款购房应该如何认定产权？107

3.承租违法建筑的承租人能否得到补偿？110

4.对拆迁安置补偿房不满可以要求调换或补偿吗？113

5.公房共居人依据在册户籍但未实际居住能否获得拆迁补偿？116

6.拆迁前赠与的房屋，拆迁后当事人能否撤销赠与？118

7.婚前房屋婚后拆迁获得的拆迁安置房屋算夫妻共同财产吗？120

8.政府部门未按拆迁补偿协议进行置换补偿该如何诉讼？123

9.拆迁中被征收人对房屋评估报告不满该如何处理？127

10.房屋拆迁安置补偿合同在什么情况下无效？130

11.拆迁安置补偿合同中约定的条款确实无法履行怎么办？132

12.被拆迁人认为拆迁许可不合法怎么办？135

13.承租人死亡后公房拆迁，拆迁利益应该如何分配？140

14.拆迁中对特殊利益群体如何保护？143

15.被拆迁人在签订拆迁安置补偿协议后拒不腾房怎么办？146

16.被征收人遭遇非法强拆怎么办？149

17.开发商逾期交付拆迁安置房被征收人应当获得哪些损失补偿？153

18.如何认定“如遇房屋拆迁合同终止不补偿”条款的效力？158

19.如何区分经营性用房和住宅用房？161

20.有承租关系的拆迁，停产停业损失应该补给谁？165

21.对拆迁行政裁决申请不予受理怎么办？168

22.如何挑开拆迁黑幕申请信息公开？172

23.在拆迁过程中如何利用谈判最大限度地维护自身合法利益？178

第二章 农村房屋拆迁常见案例分析181

24.宅基地上建房拆迁安置利益如何进行析产？181

25.老房翻建后如何解决拆迁补偿的分割？185

26.小产权房拆迁补偿应当归谁？188

27.在拆迁中未成年人是否享有宅基地和房屋相应补偿份额？191

28.农村出嫁女在拆迁时能否得到宅基地的补偿？193

29.无证房或证件不全的房屋是否都是违法建筑？196

30.行政强拆与司法强拆分别在什么情况下适用？199

第三编 房屋征收常见问题专家解答203

第一章 房屋征收程序常见问题203

1.如何审查征收决定的合法性？203

2.如何区别公益征收与商业征收？204

3.被征收人如何申请听证？204

4.征收暂停办理期限？暂停办理的事项有哪些？205

5.分家析产时遇征收，房屋管理部门是否可以拒绝变更房屋产权证？205

6.土地使用权届满后征收，是否只补房，不补地？206

7.征收房屋的一般流程是什么？207

8.征收房屋涉及的常用法律法规有哪些？208

第二章 征收补偿常见问题209

9.征收补偿的安置原则是什么？209

10.征收补偿的范围是什么？209

11.征收补偿的方式有哪些？209

12.订立征收安置补偿协议的注意事项有哪些？210

13.谁应该获得征收补偿？211

14.买卖房屋后尚未进行产权登记即遇征收，应当如何确定被征收人？211

15.我该和谁签征收安置补偿协议？212

16.征收补偿协议一般包括哪些内容？212

17.达不成征收补偿协议怎么办？212

18.达成征收补偿协议后，征收人能否变更安置房的设计结构？213

19.达成征收补偿协议后，征收人拒不履行怎么办？213

20.达成征收补偿协议后，被征收人拒绝腾房怎么办？213

21.在什么情况下可以撤销征收补偿协议？214

22.在什么情况下征收补偿协议无效？214

23.征收补偿协议的约定条款无法履行怎么办？214

24.怎样确定征收补偿费用的支付期限？215

25.在什么情况下可以作出征收补偿决定？215

26.无偿划拨土地上与有偿使用土地的征收补偿安置的标准是否一样？215

27.自行解决住宿的被征收人是否可以要求额外补偿？216

28.征收补偿协议丢失怎么办？216

29.什么样的房屋可能不予补偿？216

30.无证房或证件不全的房屋是否就是违法建筑？217

31.如何认定违法建筑，认定违法建筑的标准是什么？217

32.自建房屋如何补偿？218

33.对于翻建的房屋应该如何补偿？218

第三章 征收评估常见问题219

34.因拆迁导致的买卖小产权房后悔，补偿应该给谁？219

35.房屋征收时，户口已经迁出还能分到征收补偿款吗？219

36.评估机构如何选定？220

37.征收房屋的面积如何计算？220

38.征收测量的流程是什么，如何操作？220

39.征收房屋评估有什么标准？220

40.被征收人对估价报告有异议怎么办？221

41.如何进行拆迁评估？221

42.征收一般由几个评估机构进行评估，评估结果并不一样怎么办？222

43.什么是市场法评估？222

44.什么是收益法评估？223

45.什么是假设开发法评估？223

46.停产停业损失由谁来评估？223

47.可不可以要求评估人员回避？224

48.怎样审查房地产评估机构的资质？224

第四章 征收诉讼常见问题225

49.被征收人申请征收行政裁决需要提供哪些材料？225

50.在什么情况下房屋拆迁管理部门可以不受理行政裁决的申请？225

51.行政裁决搬迁期限是几天？226

52.申请征收复议需要哪些文件？226

53.征收诉讼中哪些事项需要公证？226

54.遭遇征收，我该怎么搜集证据？227

55.征收录像公证应该怎么做？228

56.在征收中可以申请公开哪些政府信息？229

57.如何在征收中申请政府信息公开？229

58.征收裁决申请被受理后，按照什么程序进行？230

59.征收中行政诉讼的时效是多长？230

第五章 强制征收常见问题232

60.在什么情况下征收机关可以申请强制征收？232

61.征收中被断水断电断气怎么办？232

62.未达成协议，未经过裁决，房屋被非法拆除怎么办？232

63.征收人恐吓被征收人应当如何适用刑法追究刑事责任？233

64.房屋遭遇偷拆报案后公安机关不立案怎么办？234

65.征收人申请强拆需要向法院提供什么材料？235

66.法院在哪种情况下可以裁定不予执行强制征收？235

67.强制征收现场如何依法维权？236

第六章 农村房屋征收常见问题237

68.征地补偿如何计算？237

69.征地安置方案公告的基本内容是什么？238

70.被征收房屋的土地性质都有哪些？238

71.农村房屋拆迁的补偿范围是什么？239

72.农村房屋拆迁一般补偿如何计算？239

73.北京宅基地上建房拆迁如何补偿？239

74.北京宅基地上房屋拆迁的主管部门是谁？240

75.小产权房遭遇征收，如何确定补偿标准和方式？240

第七章 经营性用房征收常见问题242

76.哪些企业可以作为合法的被征收人？242

77.被征收人是企业可以获得哪些补偿？242

78.企业征收过程中的税收登记如何办理？243

79.企业征收过程中的职工如何安置？244

80.企业征收有哪些经营损失？245

81.什么是企业征收的“两停”损失？245

82.企业征收的停产停业损失的计算公式是什么？245

83.在厂房、商铺征收的过程中，营业执照起到什么作用？246

84.律师如何帮企业设计具体索赔要求？246

85.如何区分被征收房屋是住宅用房还是经营性用房？247

86.住改非，征收时如何认定房屋性质？248

第八章 房屋征收中如何保护承租人的利益249

87.征收中承租人是否有权参与签订征收补偿安置协议？249

88.承租公房遭遇征收，如何确定补偿权利人？249

89.征收中承租人可以要求哪些损失赔偿？250

90.承租人是否有资格获得停产停业损失？251

91.北京对于承租人的停产停业损失如何补偿？251

92.在征收中承租人如何应对被征收人对征收补偿的截留？251

93.在征收时出租人是否可以以未支付租金为由要求解除合同？252

94.在征收时出租人能否以合同无法继续履行为由解除租赁合同？253

95.房屋征收中经过转租，次承租人能获得补偿吗？253

96.房屋被认定为违章建筑，怎样保护房屋承租人的权益？253

第九章 拆迁补偿利益家庭分配255

97.离婚时拆迁安置房如何分割？255

98.征收补偿中哪些可以算作夫妻共同财产？255

99.被征收人死亡，拆迁款如何继承？256

100.拆迁安置房可以买卖吗？256

第四编 实用法律文书257

一、征收决定书257

二、房屋征收与补偿安置方案260

三、房屋征收委托书范本275

四、房屋征收补偿安置协议范本277

五、社会稳定风险评估报告范本284

六、房屋征收补偿决定书范本290

七、行政起诉状291

八、民事起诉状294

第五编 实用工具296

一、流程图296

（一）房屋征收决定程序流程图296

（二）房屋征收补偿程序流程图297

二、计算表298

某市房屋拆迁补偿标准（范例）298

附录 拆迁法律法规汇编309

一、国有土地上房屋征收与补偿条例309

二、城市房屋拆迁管理条例（已废止）313

三、国有土地上房屋征收评估办法317

四、最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定322

五、最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复324

六、最高人民法院关于坚决防止土地征收、房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知324

七、最高人民法院关于受理房屋拆迁补偿安置等案件问题的批复326

八、国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知326

九、上海市人民政府关于批转上海市住房保障房屋管理局制订的《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》的通知328

十、北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见331